Le secteur de l’immobilier en Russie subit actuellement de grands changements dans la foulée de l’importante réforme entreprise par le gouvernement national, réforme qui vise à adopter des normes de conduite des affaires qui se rapprochent de celles du marché occidental, en ce qui a trait aux transactions immobilières.

La réforme sera mise en œuvre après l’adoption d’une série de lois qui permettront à l’État de mieux encadrer les activités des courtiers russes et de renforcer les règles de responsabilité, dans le cas d’activités illégales.

L’industrie de l’immobilier russe est très jeune – elle n’existe en fait que depuis le milieu des années 90. Elle est très peu concurrentielle (notamment dans le secteur des propriétés de luxe), elle compte un assez grand nombre de praticiens sans scrupules et le marché manque d’encadrement juridique. La réglementation russe actuelle ne définit même pas officiellement le rôle du « courtier », ni même le champ d’application de ses activités.

L’insuffisance du contrôle de l’État a pavé la voie à l’apparition de soi-disant « courtiers au noir » – des agents qui ne garantissent aucunement le respect de leurs obligations, et qui, parfois, sont de simples fraudeurs.

Tout cela risque de changer énormément à court terme. Conformément aux plans de l’État, une nouvelle loi spéciale permettra d’établir une base juridique encadrant les activités de tous les courtiers, en Russie. La nouvelle loi fédérale, connue sous le libellé de « Loi sur les activités immobilières », devrait entrer en vigueur le 1^er janvier 2013. Elle donnera un certain élan à d’autres développements à venir dans le secteur de l’immobilier russe et limitera sans aucun doute l’accès au marché pour les non-professionnels et les fraudeurs.

Le gouvernement prévoit également la licence obligatoire pour tous les courtiers en Russie. Les candidats devront suivre un cours de formation spécialisée et un examen national. L’octroi de licences existait dans les années 90, mais cette pratique fut abolie en 2001. Cette situation a entraîné une augmentation significative des agences immobilières en Russie.

Selon des sources proches des autorités gouvernementales russes, un organisme de réglementation semblable à ceux qui existent en Amérique du Nord sera requis pour arriver à imposer des contrôles plus stricts sur les courtiers du marché intérieur en Russie. L’organisme en question aura le pouvoir de révoquer les licences dans les cas d’activités non conformes avec la réglementation et les normes gouvernementales en vigueur.

Le gouvernement souhaite que les nouvelles lois arriveront à rehausser le niveau de professionnalisme de la pratique même des courtiers. Contrairement à ce qui se passe dans la plupart des pays occidentaux, la majorité des courtiers russes travaillent dans tous les secteurs du marché et ils ne sont aucunement spécialisés. Plusieurs courtiers exercent un double emploi, représentant à la fois les intérêts du vendeur et de l’acheteur. Quelques courtiers fournissent également des services juridiques, mais le gouvernement russe songe à bannir cette façon de faire avec sa nouvelle loi.

Julia Kondratenko, directrice générale de la firme Berger & Partners, une firme d’avocats spécialisée dans les transactions immobilières, affirme :

« Il faut interdire ces services juridiques que les courtiers russes offrent à leurs clients. Comme c’est le cas dans les pays occidentaux, les courtiers russes ne devraient pas agir à titre d’avocats, et de l’autre côté, les avocats ne devraient offrir aucun service immobilier dans ce même marché. Ce devrait être formellement interdit par la nouvelle loi ».

En plus de cet objectif visant à accroître le professionnalisme des activités des courtiers en Russie, le gouvernement planifie de créer des conditions propices à stimuler le niveau de compétence des courtiers par le biais des universités et de cours spécialisés.

Ina Budnikova, chef de la firme de courtage Domostroy, à Moscou, l’une des firmes immobilières de Russie, dit qu’il n’existe présentement aucune université spécialisée dans la formation des courtiers. Plusieurs firmes de courtage sont ainsi forcées d’employer des gens qui n’ont aucune expérience.

Anna Lupasco, vice-présidente de l’Association des courtiers de Moscou (ACM), affirme qu’environ la moitié des transactions immobilières à Moscou sont effectuées par des courtiers non enregistrés, dont 25 pour cent sont des « courtiers au noir ». La même situation existe dans la majorité des autres régions de la Russie.

L’une des façons proposées pour mettre un terme aux activités des courtiers sans scrupules pourrait être l’exigence de garantir la transaction, à même les fonds propres des courtiers, dans le but de la sécuriser.

Toutes les mesures prévues par le gouvernement visent à rendre l’industrie de l’immobilier plus transparente et à la consolider. Selon un analyste russe, au cours des prochaines années, plusieurs petites firmes de courtage immobilier disparaîtront du marché, au fur et à mesure qu’elles seront acquises par de plus grands joueurs.

Cette situation pourrait toutefois entraîner des conséquences négatives puisqu’elle réduira d’autant la concurrence dans le marché.